Tous les voyants de l’économie française sont au rouge vif : chômage, déficits publiques record, déficit de la balance commerciale, pouvoir d’achat qui stagne, précarité en hausse.

Dans ce contexte, la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier demeure le dernier moteur de la croissance (notamment par le biais de la consommation des ménages en biens d’équipement).

Tous les indices de prix communiqués par les divers professionnels indiquent que les prix de l’immobilier ont encore progressé depuis le début de l’année. Certes il s’agit d’une progression plus faible que sur la même période que l’année dernière mais les prix montent toujours. L’année 2005, devrait donc connaître une nouvelle hausse des prix à deux chiffres pour la 7^e année consécutive !!

Comment expliquer cette poursuite de la hausse vertigineuse des prix ?

En recoupant plusieurs sources et témoignages, on s’aperçoit que cette hausse de prix revête cette année des caractéristiques bien particulières.

En effet, quasiment toute les personnes solvables de la tranche d’age 25-40 (celle qui compte le plus d’acheteurs potentiels) ont déjà acheté dans les années passées. Pour alimenter le marché, il ne reste plus que de ménages disposant de moyens limités (qui passent à l’acte car ils sont paniqués par la hausse des prix) et les investisseurs particuliers.

En raison des niveaux de prix atteint, cette demande se concentre aujourd’hui quasi-exclusivement sur les petites surfaces (du studio au 2 pièces) et en fait donc toujours grimper les prix.

Sur le marché des maisons et les appartements familiaux, qui a totalement perdu ses primo accédants, les délais de vente augmentent de manière très importante. L’offre de biens se retrouvant à la vente explose (+40% depuis le début de l’année !!), les marges de négociation atteignent désormais des taux à deux chiffres. Les vendeurs, qui ne sont pas encore au courant du retournement du marché, mettent leurs biens en vente en anticipant toujours une hausse des prix : ce faisant le marché se bloque.

Par ailleurs, le marché du neuf continue de se porter mieux que bien. Le nombre de constructions et les prix continuent de croître de manière exponentielle. Toutefois, cette bonne santé du marché du neuf repose sur un seul artifice : la frénésie des investisseurs particuliers qui souhaitent bénéficier de l’avantage fiscal dit De Robien. ( cf question : Quels sont les avantages de l’investissement locatif en loi dite De Robien).

En résumé on a actuellement :

- un marché de l’ancien qui demeure « dynamique » sur les petites surfaces mais qui est totalement bloqué sur les biens qui en constitue traditionnellement le cœur ;

- un marché du neuf toujours en pleine euphorie mais qui devrait rapidement découvrir la réalité du marché locatif en France ;

- un système bancaire qui commence à prendre peur et qui refusent de plus en plus l’octroie de crédits immobiliers aux particuliers ;

La donnée la plus important sera l’évolution du nombre de transactions en 2005. Plusieurs indices laissent présager que le second semestre devrait connaître un effondrement du nombre de transactions, ce serait alors le point de départ du Krach.

Le chiffre du nombre de transactions ne sera publié par les notaires que début 2006 mais déjà il semble qu’il y ait eu quelques indiscrétions.

Ainsi le rapporteur au logement au Sénat, Monsieur Roger Karoutchi (UMP), prévoit-il une baisse des prix de l'immobilier de 10 % à 15 % des prix dans l'immobilier d'ici à dix-huit mois.

http://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-4420.html

Pour mémoire, le FMI (Fond Monétaire International) parle de Krach immobilier à compter d’une baisse des prix de 14%. A ce stade en effet, la spirale baissière s’enclenche alors inexorablement.

Par ailleurs, les banques qui continuent actuellement à gaver les ménages de crédit « low cost » version longue durée, savent toutes parfaitement quelle sera l’issue du marché immobilier.

Ainsi par exemple, Marc TOUATI, chef économiste de Natexis Banque populaires écrivait le 29 mars dernier dans un article intitulé « L’immobilier en France : une bulle invisible ? »:

«… Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l'ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s'accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d'être cinglant. En effet, dans la mesure où rien ne permet d'imaginer une flambée de 50 % du PIB en quelques années, la corrélation entre le PIB en valeur et les prix de l'immobilier sur vingt ans montre que ces derniers sont bien sur un plateau duquel ils devront inévitablement descendre.

Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s'apprécier légèrement en vertu d'un dernier baroud d'honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d'intérêt à long terme. Mais le drame ne s'arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d'un repli durable et significatif des cours immobiliers. Bon courage à tous... »

http://www.banquepopulaire.fr/actualite/marches/mar050329.htm

Ou encore plus fort, Monsieur Jean-Pierre PETIT, économiste chez Exane BNP-PARIBAS qui écrit dans une note au titre explicite, « La duperie immobilière » :

«… La communauté bancaire n’est pas en reste : outre la baisse massive des taux, elle a allongé la maturité des prêts, baissé les exigences d’apport personnel et développé les contrats à taux variable, participant ainsi à la pro-cyclicité du secteur.

Les professionnels de l’immobilier constituent, quant à eux des « coupables » logiques ; Une hausse à deux chiffres des prix de l’immobilier pendant plusieurs années dans un pays incapable de créer le moindre emploi et où les salaires réels stagnent ne les étonne pas. La démographie, les familles recomposées, l’insuffisance de l’offre, tout ou presque aura été avancé pour justifier la hausse vertigineuse de leur chiffre d’affaires.

Une grande partie de la presse aura aussi, une fois de plus, participé à un mimétisme collectif, en relayant les anticipations haussières et ressassant les vieux mythes tels que l’actif refuge, la protection contre la dégradation des retraites ou bien encore la supériorité de la propriété sur la location, « fables » aussi solidement encrées dans les esprits qu’elles sont fausses… ».

L’intégralité de l’article n’est malheureusement plus librement disponible sur Internet (la BNP aurait-elle craint qu’il n’effraye quelque peu le chaland ??). Toutefois vous le trouverez entièrement reproduit sur les divers blogs et forums Internet consacrés à la bulle immobilière.

Enfin, si par extraordinaire la frénésie d’achat d’immobilier de votre boulangère n’était pas totalement passée, je vous conseille vivement de lui faire relire du numéro spécial de The Economist du 16 juin dernier consacré entièrement à la bulle immobilière mondiale :

http://www.economist.com/opinion/displayStory.cfm?story_id=4079458

En définitive, vous l’aurez compris, tous les acteurs majeurs de l’économie (professionnels, banques, médias, politiques) savent parfaitement ce qui attend les acheteurs de ces dernières années : pourtant ils laissent faire….

Ils devront pourtant un jour ou l’autre rendre des comptes.

« Apprend des erreurs des autres. Tu ne peux vivre assez longtemps pour toutes les faire toi-même »

Eleanor Roosvelt

Tous les voyants de l’économie française sont au

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